中欧官网app全国代表冯远：推动老旧小区深层次改造多渠道筹措资金

发布时间：2024-03-06 13:32:54 来源：zoty中欧登录入口 作者：zoty中欧体育平台

　　“每一份提案和建议都是来源于我平时工作和生活中积累的观察、思考和总结，关注的都是建筑行业高质量发展和民生热点痛点问题，这一点从未变过。”冯远说。

　　履职完成十三届全国政协委员的五年任期后，冯远又当选成为十四届全国代表。从政协到，从“老委员”到“新代表”，她说，我履职的热情和初心从来没有变过，未来需要学习的东西也更多了。

　　今年，全国代表、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远向全国提交了《关于保障建筑设计服务合理取费的建议》《关于进一步解决老旧小区改造面临的问题的建议》《关于进一步开展房屋抗震加固工作的建议》以及《关于建立国家级高水平建设工程消防实验室的建议》4份建议。

　　值得注意的是，今年她建议加强建筑设计服务计费指导，已经是冯远4年来第4次提出行业唿声。此外，该份建议打算与全国代表苏州中衡设计集团股份有限公司张瑾联名提交。

　　从事建筑设计40多年，冯远长期奋战在工程建设一线，深切感受到我国建筑业蓬勃发展的可喜态势，但她也意识到城市建设还面临诸多发展难题，建筑业大而不强的问题依然存在，老百姓对美好生活空间的需要还有待进一步满足。

　　当前，中国房地产发展形势备受瞩目，对于企业融资难、保交楼等地产行业的热议话题，冯远也有着自己独到的见解。

　　3月4日，冯远在接受采访时表示，房企融资难是制约保交楼进度的关键因素，也是导致房地产市场困难局面的重要原因。2024年，在一系列政策组合拳的刺激下，融资环境有望改善。

　　近年来，为建筑业高质量发展鼓与唿，为百姓幸福生活献良策，是冯远从事建筑设计工作始终不变的初心。

　　据统计，仅2023年1月至11月，全国新开工改造城镇老旧小区就达到5.32万个、惠及居民882万户，取得了积极成效。但同时，我国老旧小区改造也存在诸多问题：

　　一是改造深度不足——老旧小区改造是一项复杂的系统工程，需要做到内部和外观一起改造。但目前老旧小区改造中，对墙面刷新、绿化亮化等风貌改造关注得较多，对建筑物的抗震性能、防火性能、屋顶墙面漏雨、电线老化、供水压力不够、外墙饰面脱落、电梯不足和小区内的地下管道爆管漏水堵塞、线缆杂乱、违搭违建和环境品质不高等问题关注较少，出现只粉刷墙面表面性、不管其他内在性的整改现象，存在改造标准不高、深度不足的问题。

　　二是改造资金短缺——老旧小区改造中，居民个人出资能力偏弱，且由于老旧小区改造低利润、长周期的特点，很难吸引到社会资本参与，因此长期以来主要依靠政府财政资金。据统计，2000年以前建成的居住小区总面积为65亿平方米左右，所需改造资金在3万亿元以上，同时，住房的“老龄化”是一个持续性的问题，随着时间的推移，所有已建成的房子和小区都会慢慢“变老”，因此需要长期的资金投入，政府财政资金难以维持如此体量的老旧小区改造工作，如何解决资金来源问题是老旧小区改造的重点问题。

　　三是缺乏长效管护——老旧小区改造不是一改了事，而是需要长期的改后管理维护。但目前老旧小区改造后物业服务企业入驻比例还较低，仍以业主自管或单位自管为主，对水、电、气等设施运维管护缺乏经验，专业能力不强，缺乏停车、商业、家政等运营服务，致使许多老旧小区改后品质仍然不高。同时，由于没有建立城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，致使改造后维护更新难以进入良性轨道。已建立专项维修基金的小区，也部分存在资金统筹难、使用管理不规范等问题，小区后期维护缺乏相应支持。

　　一、推动深层次改造。由政府住建部门加大调查研究力度，结合城市体检工作，摸清摸透当地住房存在的安全隐患和小区现状，找准养老、家政、停车、充电等设施缺口及小区环境、管理方面的问题，进行老旧小区入库分级建档。优先改造安全隐患突出、基础设施条件差的老旧小区，并逐步扩展到全部老旧小区。要深入现场进行实地调查，切实解决外墙饰面脱落、屋面墙面漏水、线路老化、供水压力、抗震及抗火性能不足等“急难愁盼”问题，扎实推动老旧小区深层次改造；注重加强绿色化、适老化的小区环境改造，如采用再生砖等建筑回收材料、使用太阳能路灯、强化无障碍设计等。

　　二、多渠道筹措改造资金。建议住房城乡建设部、财政部等相关部门进一步加强探索实践，建立政府补贴、居民自筹、社会资本参与的多元资金筹措模式。完善政策法规，通过低息、税费减免、信用管理、片区整体改造、特许经营、推广“投资+工程总承包”招标等方式，给予参与老旧小区改造的企业更大优惠政策，合理保障社会资本投资回报和长期运营权益，吸引更多社会资本参与老旧小区改造和运营；加大金融支持，通过设立老旧小区改造专项基金、REITs等方式，鼓励金融机构为老旧小区改造项目和相关主体提供低息融资；加强宣传引导和政策解释，充分激发社区居民参与和自愿出资的热情。

　　三、加强管理维护。同步推进老旧小区改造和物业管理全覆盖，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规范等，建立健全长效管护机制。同时，进一步完善法律法规，建立物业行业监管机制，完善物业服务企业及项目负责人信用信息管理办法及失信惩戒机制；优化运营服务，如推广“工程总承包+运营服务”（EPCO）一体化改造模式，支持鼓励社会资本从事社区养老、托育、家政等运营工作，进一步提升老旧小区居住品质；建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金的归集、使用、续筹机制，为老旧小区改后管理维护提供充足的资金保障，巩固拓展改造成果。同时要优化已有专项维修资金使用管理，切实延长住房和小区寿命。

　　建筑设计是一项复杂而重要的工作，涉及方案设计、施工图设计、结构设计、机电设计、材料选型等方面和环节，关乎建筑最终建成的质量安全水平。

　　冯远认为，明确而合理的建筑设计取费标准，能为项目可研阶段提供相应的信息参考、有效促进行业公平竞争，对于保障建筑设计质量和推动建筑行业持续健康发展至关重要。

　　一是计费标准不明——2015年，国家发改委印发《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》，废除原国家计委、建设部颁布的《工程勘察设计收费标准》（2002年版），明确提出全面放开工程勘察设计费。此后，设计取费交由市场定价。但因为审计原因，大多国有投资建筑项目设计取费仍继续参照2002版标准执行，致使长期以来设计收费持续偏低，造成建筑设计人才薪酬待遇落后于行业其他板块，人才流失严重，企业也很难用更多的资金投入研发，严重压缩了设计创意和设计质量提升空间。近年来，为规范市场收费行为，中国勘察设计协会，广西、广东、甘肃、吉林、黑龙江、湖南等地方勘察设计协会相继发布勘察设计收费指导标准或导则，积极引导设计收费回归合理水平，但仍存在效力不足等问题。

　　二是设计内容与收费不对等——自《工程勘察设计收费标准》（2002年版）发布20余年来，建筑行业持续发展，建筑设计新技术不断涌现、新政策不断出台。BIM、工业化、海绵城市、双碳绿建等新增内容及抗震超限和消防等各类专项设计工作不断增多，设计内容越来越复杂。但在收费标准不明、大部分建筑项目尤其是国有投资项目仍参照2002年颁布的《工程勘察设计收费标准》执行的情况下，这些新增设计内容都找不到收费依据，成了免费设计。既造成设计内容与收费的严重不对等，又极大加重了设计从业者的工作负担，损害了他们的热情，一定程度上阻碍了行业的发展进步。

　　三是恶性竞争较为严重——合理的收费标准对于维护市场竞争的公平性和服务质量的合理性具有重要作用。长期以来，在设计收费仍参照2002年的《工程勘察设计收费标准》执行的情况下，设计收费已经维持20余年未变，甚至在原标准价格下继续打折，导致行业内的收入相对较低。在低廉的“市场价”压迫下，建筑设计企业只能通过量的增长求得利润。过多的设计量、较少的设计时间容易造成设计质量下降，甚至留下安全隐患或酿成重大事故。为了抢夺有限的项目，一些公司不惜低价中标，导致行业内竞争白热化，形成了“内卷”现象。

　　建议国家发改委根据建筑设计行业发展情况，组织行业专家对建筑设计市场、勘察设计企业成本、设计收费等进行综合研究，并充分吸收开发商、设计企业意见建议，出台关于工程勘察设计收费的指导意见。针对目前建筑设计服务取费存在的收费偏低、恶性竞争较为严重、设计内容与收费不对称等问题，指导意见主要目的是限制低价竞争以及保障设计师合法权益，建议重点对以下两点进行明确规定。

　　一、建议明确规定设计收费最低限价标准。基于科学的市场调研和成本分析，充分考虑不同地区差异和行业特点，规定设计收费最低标准，切实防止因过低的设计费而影响设计质量，以高质量设计助力经济社会高质量发展；加强监督检查，对违反最低限价标准的行为进行严厉处罚，切实防止恶性竞争，保证正常市场秩序和设计行业持续健康发展。

　　二、建议明确规定价格服务对称并体现优质优价。明确建筑设计服务的业务分类和范围，进一步细化设计环节和内容，合理计算工作量，对BIM、工业化、海绵城市、双碳绿建、抗震超限、消防专项等设计服务进行合理收费；考虑项目类型和复杂程度，如建筑物高度、跨度、地震烈度，新体系、新技术运用等要素，使设计工作价值得到有效体现。

　　冯远：《关于保障建筑设计服务合理取费的建议》关注到目前建筑设计领域收费过低、收费与服务不对称以及恶性竞争较为严重的问题。

　　《关于进一步解决老旧小区改造面临的问题的建议》和《关于进一步开展房屋抗震加固工作的建议》主要关注到老旧小区改造中存在的改造深度不足、改造资金短缺、缺乏管理维护等问题。根据相关统计，截至2022年底，约有24%的城镇房屋和37.8%的农村房屋存在抗震安全隐患，尤其是农村住房，抗震问题较为突出。

　　《关于建立国家级高水平建设工程消防实验室的建议》主要关注目前我国建筑工程防火研究还存在不足，比如相关的实验设备设施不完备、工程防火标准不完善、部分核心软件受制于人等等。

　　冯远：在建筑设计合理取费方面，通过加强建筑设计服务计费指导、限定设计收费最低限价标准和规定价格服务对称，有利于防止低价恶性竞争，引导设计收费回归合理水平，使设计工作价值得到有效体现，落实保障建筑设计服务合理取费，推动建筑设计行业持续健康发展。

　　在老旧小区改造和抗震加固方面，通过推动深层次改造、探索新模式多渠道筹措改造资金以及加强管理维护等，有利于进一步推动老旧小区改造工作高质量开展，提升老旧小区居住品质，延长住房和小区寿命，进一步提升人民群众获得感和幸福感。同时，通过进一步深入开展城乡房屋抗震加固工作，能有效提升房屋安全性能，切实保障广大人民生命财产安全。

　　在建立国家级高水平建设工程消防实验室方面，通过加强建设工程建造工艺、技术、材料的防火研究，攻克建设工程火灾模拟分析卡脖子技术，从国家层面支持工程防火基础研究，有利于提升我国建筑防火能力和水平，推动我国建设工程防火事业的发展。

　　冯远：从融资端看，中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环”“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”“加大保交楼金融支持，推动行业并购重组”以及涉房的“三个不低于”，有利于房地产企业的经营状况，提振市场信心。在此基础上，建议进一步跟进“保交楼”资金和配套举措，细化落实企业端融资支持政策，加大监管资金解活力度，推动资金正向回流，化解项目交付风险。

　　中国房地产报：在履职完成十三届全国政协委员的五年任期后，您又当选成为十四届全国代表。您的心路历程是怎么样的？

　　冯远：对于我来说，从政协到，身份发生转换，肩上的担子更重了，需要学习的东西也更多了。但有一点始终没变，就是充分结合本职工作和日常生活，对相关国家机关提出提案或议案、建议，这是我履职工作的重点。还有我履职的热情和初心也从来没有变过。